Les surfaces de la vente immobilière

Il apparaît délicat retenir une même unité de surface pour un appartement, un local commercial, une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), une maison classée avec dépendances.  Selon le contexte (vente, location, fiscalité ou urbanisme), plusieurs définitions coexistent, et chacune a ses propres règles de calcul. Voici les principales surfaces à connaître :

La superficie dite Carrez 

Elle est utilisée pour la vente des appartements et autres lots en copropriété. Elle comprend les surfaces des pièces au-delà de 1,80 mètre de hauteur et correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts (telles que certaines vérandas) après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Enfin, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte.

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La surface habitable

Cette surface est utilisée notamment dans les baux locatifs et pour certaines aides au logement. Il s’agit des pièces habitables en permanence et précisément de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La surface utile légale 

elle se compose de la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes : caves, sous-sols, combles aménageables, vérandas etc. dont la hauteur sous plafond est au moins de 1,80 mètres

La surface brute

Elle est utilisée en général pour les locaux qui n’ont pas été cités tels que les locaux commerciaux et agricoles : bureaux, entrepôts, locaux polyvalents, hangars…). Les cloisons ne sont notamment pas déduites.

La surface de plancher

Elle a remplacé depuis 2012 ce qui était appelé la surface de plancher développée hors œuvre brute (SHOB) et nette (SHON) pour les constructions. Elle permet de déterminer le type d'autorisation d'urbanisme exigé, le PLU applicable peut fixer des limites de surface.

Les surfaces pondérées 

Elles vont se retrouver dans les programmes de logement ou encore dans le cadre de l’évaluation de la rentabilité d’une construction ou d’une boutique. Le principe est d’appliquer différents coefficients de pondérations à certaines surfaces selon leur typologie, leur emplacement, leur potentiel de construction…

D’autres surfaces peuvent encore être évoquées : la surface cadastrale qui délimite une parcelle cadastrale construction comprises, la surface taxable, la surface utile nette…

En conclusion, ces différentes terminologies recouvrent une réalité différente et ainsi différentes obligations légales qui ont leur importance tant en matière d’évaluation des biens que de transaction immobilière.

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